賃料回収・建物明渡し

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賃料回収・建物明渡し

賃料回収・建物明渡し

賃貸マンションや貸駐車場を経営されておられますと、必ず出会うのが賃料の滞納と賃貸借物件の明け渡しの問題です。早期に的確な手続を行わないと、損害は大きくなるばかりです。
そこで家主の方にその解決方法を紹介します。

まずは、話し合いをしましょう

賃貸借契約を継続する場合のポイント

滞納賃料が3〜4ヶ月分ぐらいの場合は、滞納賃料を分割して返済することが可能な賃借人もおられますので、その場合は、分割返済の和解書を作成して賃貸借契約を継続します。この機会に、賃借人と連帯保証人の以下の情報を再確認します。

  • 勤務先、取引金融機関(差押の準備)
  • 所有不動産、車両等の資産の確認(差押の準備)
  • 連帯保証人の追加あるいは資力のある方へ交代

▼ もう一歩踏み込んで

分割返済の話し合いがつけば、簡易裁判所に起訴前和解の申し立てをしましょう。
裁判上の和解調書を作っておけば、賃借人らが分割返済の約束を守らなかったときは、給与等を差押することができますし、なにより裁判所上の手続をしたことで「もう絶対に遅れてはいけない」という気持ちにもなります。

賃貸借契約を合意解除する場合のポイント

滞納賃料の分割返済ができない場合は、賃借人の方とよく話し合い(喧嘩しないで)、まずは、明け渡しの同意と時期を取り決めます。
滞納賃料及び現状回復費用は、回収はできるかどうかは別にして、分割返済の書類を作成しておきます。まずは、じょうずに明け渡してもらうことが先決です。

話し合いがつかないとき

分割返済はムリ!同意による明け渡しもダメ!となりますと、残るは法的に、強制的な方法をとるしかありません。以下、法的手続きを順おって説明します。

1明け渡しの催告

賃貸借契約書の条項で「賃料2ヶ月分滞納したときは、催告なしで契約を解除できる」と書かれているのが一般的ですが、民法上この催告の通知が必要となっています。
そこで、賃料支払いの催告を内容証明郵便で行い、期限(通常7日〜10日以内)を切って滞納賃料が全額支払えない場合は、「賃貸借契約を解除します」と通知します。この通知を送りますと、意外と賃借人から「やはり話し合いで解決したい」と申出されることもあり、その場合は前記の手続で進めてください。

▼ もう一歩踏み込んで

内容証明郵便は賃貸人本人から送るよりも、代理人司法書士から送った方が効果があります。賃貸人が本気で追い出そうとしていることが賃借人に伝わります。 ただ、多少費用がかかりますが・・・。

2訴えの提起

内容証明書を送っても賃借人に何も反応がない場合は、裁判所に滞納賃料の請求と、賃貸借物件の明け渡し請求の訴えを提起します。和解による明渡し、もしくは判決をもらいます。

▼ もう一歩踏み込んで

和解による明渡し、もしくは判決となりますが、できる限り「和解」で決着つけましょう。
和解の場合は、賃借人が任意に明け渡しに応じるケースが多いのですが、判決の場合は任意に明け渡しに応じることはなく、強制執行の手続が必要になり、この強制執行の費用が別途かかります。

▼ もう二歩踏み込んで

裁判中に建物の占有者が代わってしまうのを防ぐために、訴える前に占有移転禁止の仮処分を申し立てておいた方がよい場合があります。
(これには家賃の6ヵ月程度の保証金を供託する必要があります。)

3強制執行

・賃料について

賃借人と連帯保証人の勤務先給与、預金又はその他財産を差押します。

・建物について

賃借人が任意に和解また判決どおりに明け渡さない場合は、執行裁判所に強制執行を申し立て、執行官に物件を明け渡していただきます。

・建物明渡の強制執行の手続きと費用について

1. 強制執行申立 裁判所への預納金 ・・・ 約15万円〜 
代理人費用 ・・・ 約10万円〜
2. 明渡しの催告 強制執行申し立て後まもなく執行官が現地にむかい、居住している方に期限(約一ヶ月後)を付して明渡すように催告します。
不在の場合は、鍵をあけて立ち入り催告書を家屋の中に貼ります。

※ 賃借人が期日までに建物内の家財類など(動産類)を、全部出して明け渡してくれれば目的達成です。

3. 断行(だんこう) しかし、一般的には一部動産類を放置して出て行くケースが多く、賃貸人の費用で動産類を執行官立会いのもと、強制的に建物外の倉庫に保管替えしなければなりません。
トラックと人夫の手配、鍵屋の手配(鍵の交換)、ゴミの撤去などおよそこの断行に40万円〜50万円の費用かかります。
保管替した動産類は、後日競売の手続きで処分されます。

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